부동산이 해답이다.

부동산이 해답이다-미국부동산 전문가가 본 매혹의 투자비결
조슈아 김
굿인포메이션

요사이는 펀드가 유행이라지만 우리나라에서 한때는 부동산이 최대의 투자처였다. 투자라기보다는 거의 투기수준으로 소식통과 루머의 사이를 오가며 많은 사람들이 돈되는 부동산 투자에 열을 올리던 시절이 있었다. 아니 집값 잡겠다던 지난 정부때만해도 집값이 두배 세배로 뛰었던 것을 몸소 체험하였다. 집 하나 가지고 돈버는 일은 땀흘린 노동으로 번 수입을 우습게 만들곤 한다. 최근에는 강남부동산값은 물건너가고 강북의 집값이 들썩거린다는 소문이다. 강남에 세살려니 집세대출이 감당키어려워 변두리 집한채를 헐값에 넘기고 났는데 그 집값이 두배로 뛰었다. 그리고  겨우 강남에 내집이라고 온갖 대출안고 하나 장만하니 이제 강남집값은 하락세란다. 핀트가 안맞아도 한참이다.

그러던 차였기에 부동산이 답이라는 책이 퍼뜩 눈에 띄었다. 자세히 보니 미국부동산 전문가가 쓴 부동산 투자관련 서적이다. 하, 미국은 요즘 서브프라임모기지 사태로 경기가 말이 아닌 모양이던데, 한국인출신의 미국부동산전문가의 전망이 궁금하였다. 사실 서브프라임 모기지란 것이 최우수등급이 아닌 사람들에게까지 무작정 집값 대출을 해주다보니 벌어진 상황이 아닌가. 미국부동산업계와 은행대출관련 구조도 궁금하지 않을 수 없다.

책은 실제로 미국부동산쪽에 관심을 가지고 있는 사람이라면 제법 실질적인 도움이 될만한 자료들을 많이 보여준다. 오늘내일 당장 미국쪽에 수소문 해 볼 처지가 아닌지라 살갑게 완전히 와 닿지는 않았지만 저자가 제시한 성공비즈니스 5단계라든가 한국과 미국의 부동산시장의 차이를 비교한 부분이라든가 미국부동산거래의 과정을 자세히 설명한 부분등은 고개를 끄덕거리게 만들기 충분했다.

우선 5단계 성공비즈니스가 무엇일까.  레벨원은 바닥에서 시작하는 단계이다. 가진 자본없이 이민간 일세대들이 대부분 이런 단계로 출발하였을 것이다. 밤낮없이 일하고 투자금회수에 전력질주하는 시기이다. 아이들이나 자신에게 투자할 시간과 경제적 여력이 아직없는 단계이다. 2단계는 자신의 전공과 적성, 경력, 취미가 비즈니스가 되는 경우. 먹고 살만해진 단계이고 수입으로 자녀교육과 모기지 지불금액이 해결되는 단계이다. 그러나 이 단계 역시 자기시간을 자유롭게 쓸 수는 없다. 매니저를 두고 일할 형편은 아직 못되기 때문이다. 이 단계에서 타협해버리면 더욱 전진할 기회를 잃는다는 것이 명심할 부분이다. 레벨3, 이제 매니저를 두고 부분적으로 자유로운 시간을 가질 수 있는 단계이다. 총매장의 월매상은 10만~25만달러일 경우이다. 오너가 투여하는 시간은 주당 평균 15시간이내이다. 이렇게 시간으로부터 자유로운 것은 잉여수익이 발생하기 때문이다. 그리고 이 단계에서는 시스템을 구축하여 매니저를 양성하는 일이 목표이다. 제 4단계는 오너소유의 빌딩에서 비즈니스를 하는 단계이다. 주평균 25~40시간 일하되 부동산의 가치는 60만~250만달러 정도이다. 레벨3의 비즈니스에서 레벨4로 진입하기위해 임대중인 빌딩의 구입기회를 놓치지 않는 게 중요하다. 저자가 제시하는, 절대 안파는 건물주라도 원주인의 사망과 이자율상승으로 인한 매수기회는 꼭 있기 마련이라는 해석이 눈길을 끈다. 마지막 5단계는 창조력과 재생산의 단계이다. 김치냉장고의 제품화나, CNN 24시간 뉴스방송, 테이크아웃 커피 같은 사업의 창안이 이 단계이다. 이러한 5단계 성공비즈니스의 분류중에 우리 집은 어디에 속하는가 가늠해보니 아쉽게도 레벨2 수준이다. 사실 이런 분류를 처음부터 생각하면서 살지 않았기에 이제 도전의식 비슷한 것이 불끈 솟구치기도 하였다.

우리는 집을 구입하면 취등록세를 내는데 미국에선 취득세가 없단다. 단지 양도소득세를 내는데, 최근 5년동안 실제 2년을 거주했다면 개인은 25만달러, 부부경우 50만달러까지 양도차익에 대해 세금이 면제된단다. 예컨대 5억짜리 집을 사서 10억에 팔 경우 위의 조건을 충족시키면 세금을 안내도 된다는 말이다. 집이 한 채건 두 채건 상관없단다. 그리고 1년에 한번 집값대비 1~2%의 재산세를 납부하면 된단다. 또한가지 부동산중개료의 경우 미국은 매도자측만 부담한다는 것이다. 주택가격의 6%(캘리포니아경우)정도이나 최근들어 낮아지는 추세란다. 융자의 경우 외국인에겐 제한적이지만 최소한 집값의 30~35%의 다운페이먼트(현금준비금)가 있다면 모기지도 가능하단다. 그리고 미국은  제3자가 부동산거래가 이루어질 수 있게 관리해 이해당사자의 권리와 의무를 처리하는 에스크로라는 제도를 두고 있다는 점이 특징이다. 이외에 부동산투자를 위한 1031 세금유예 프로그램, 에퀴티 론, 캐쉬 리베이트 등은 미국만의 특징이라 할 수 있다고.

미국현지에서 통용되는 용어들이 책흐름의 순서와 무관하게 불쑥 튀어나오는 바람에 처음 읽어가는 과정에서 다소 혼란도 있었다. 각주까지 아니라도 글 흐름에서 독자의 편의를 위해 순차적으로 사용해주는 친절이 있었다면 더 좋았겠다. 한번에 부동산투자의 대가가 되는 지름길을 알 수는 없겠지만 그동안 몰랐던 정보에 눈을 뜨게 하고 관심을 환기시키기에는 좋은 책이다.

"투자의 첫째원칙은 절대 돈을 잃어선 안된다는 것이다. 둘째원칙은 이 첫째 원칙을 절대 잊지 말아야 한다는 것이다." 이 워렌 버핏의 말을 떠올리며 무모한 부동산구입과 부동산에 대한 과도한 집착은 경계하면서 주변을 한번 둘러보아야겠다. 어디 나를 위한 부동산이 손짓하며 기다리고 있을지 모르니까. 대신 부동산투자는 비즈니스와 병행해야하는 것이므로 현재의 비즈니스는 더욱 충실하게......

by 북카페 책과 콩나무 - 구름산책(fj16)